jangan halau penyewa culas bayar sewa

Terdapat situasi di mana penyewa gagal membayar sewa selama beberapa bulan dan enggan mengosongkan premis walaupun telah diminta berbuat demikian. Dalam keadaan tertentu, penyewa terus menduduki rumah tersebut serta mengunci pintu dari dalam tanpa memberikan kerjasama kepada tuan rumah.

Walau bagaimanapun, tuan rumah tidak boleh mengambil tindakan sendiri seperti memotong mangga rumah, menukar kunci, atau meminta pihak utiliti memotong bekalan elektrik bagi memaksa penyewa keluar. Tindakan sedemikian boleh menyebabkan tuan rumah berdepan tindakan undang-undang sekiranya penyewa membuat tuntutan di mahkamah.

Di Malaysia, selagi undang-undang khusus berkaitan penyewaan kediaman belum digubal sepenuhnya, pertikaian antara tuan rumah dan penyewa tertakluk kepada peruntukan undang-undang sedia ada yang turut memberi perlindungan kepada penyewa. Antara prinsip penting yang perlu dipatuhi adalah seperti berikut:

1. Larangan Pengusiran Secara Paksa

Berdasarkan Seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik 1950, tuan rumah tidak dibenarkan mengambil semula pemilikan hartanah secara paksa tanpa perintah mahkamah. Ini bermaksud tuan rumah tidak boleh menukar mangga, mengusir penyewa secara fizikal atau mengeluarkan barangan penyewa dari premis tanpa kebenaran mahkamah. Sekiranya tindakan sedemikian diambil, penyewa berhak memfailkan tindakan undang-undang terhadap tuan rumah.

2. Pemotongan Bekalan Utiliti

Tindakan memotong bekalan elektrik atau air bagi memaksa penyewa keluar juga berisiko dari sudut undang-undang. Jika tiada klausa yang jelas dalam Perjanjian Sewa yang membenarkan tindakan tersebut, penyewa boleh mendakwa bahawa hak mereka sebagai penghuni telah dinafikan.

3. Tuntutan Tunggakan Melalui Writ Distres

Bagi kes tunggakan sewa, tuan rumah boleh mengambil tindakan undang-undang melalui peruntukan di bawah Akta Distres 1951. Melalui proses ini, peguam boleh memohon Writ Distres daripada mahkamah. Bailif mahkamah kemudiannya akan menjalankan penyitaan terhadap barangan milik penyewa di premis berkenaan, seperti televisyen, perabot atau peti sejuk. Barangan tersebut boleh dilelong bagi melunaskan tunggakan sewa.

4. Prosedur Pengosongan Premis Secara Sah

Sekiranya tujuan utama adalah untuk mendapatkan semula pemilikan premis, langkah yang sah di sisi undang-undang perlu diambil, iaitu:

Langkah pertama: Mengeluarkan Notis Tuntutan (Letter of Demand) serta Notis Penamatan atau Notis Mengosongkan Premis, dengan memberikan tempoh munasabah seperti 14 atau 30 hari.

Langkah kedua: Jika penyewa masih ingkar, tuan rumah boleh memfailkan tindakan sivil di mahkamah bagi mendapatkan Perintah Pengosongan (Eviction Order).

Langkah ketiga: Setelah mahkamah mengeluarkan perintah tersebut, Bailif mahkamah akan melaksanakan pengosongan premis secara sah dan menyerahkan semula pemilikan rumah kepada tuan rumah.

Walaupun prosedur undang-undang ini mungkin mengambil masa serta melibatkan kos guaman dan mahkamah, ia penting bagi memastikan tindakan yang diambil tidak melanggar undang-undang.

Sehubungan itu, penyediaan Perjanjian Sewa yang lengkap dan dimatikan setem adalah amat penting bagi melindungi kepentingan tuan rumah. Selain itu, tuan rumah juga digalakkan melakukan semakan latar belakang bakal penyewa, seperti melalui rekod CTOS atau CCRIS, sebelum menyerahkan kunci premis bagi mengurangkan risiko berlakunya masalah tunggakan sewa pada masa hadapan.